Financement

 

L'autre catégorie d'étrangers comprend les non-résidents, qui ne sont pas autorisés à vivre ou travailler aux États-Unis mais qui y viennent régulièrement pour des séjours de moins de trois mois (avec un visa tourisme par exemple). 

 

Pour obtenir un prêt aux États-Unis, ces personnes doivent avoir un historique de crédit irréprochable, ce qui peut prendre un certain temps. L'historique de crédit est formé par le bureau de crédit qui collecte des informations de plusieurs sources. Il peut être ignoré si une caution de 30% (parfois seulement 20%) du prix total de la propriété est payé.

 

Quelques institutions financières décident elles-mêmes du ratio prêt-valeur (ou "LTV", calculé en divisant le montant du prêt par le prix de la maison) avec une limite maximum (ex : 60%) pour un prix de vente minimum (ex : 200 000$). Cela signifie que 40% du prix devra venir du capital personnel de l'acheteur (80 000$ pour un prix minimum de 200 000$) ou que l'acheteur obtiendra un deuxième prêt dans son pays d'origine (ce qui est légal). C'est pourquoi il est conseillé d'obtenir un prêt avant de vous rendre aux États-Unis si vous êtes non-résident. Attention : une caution élevée due à un ratio LTV important augment vos chances d'avoir un prêt aux États-Unis. 

 

De plus, les étrangers peuvent faire face à d'autres difficultés en obtenant un prêt aux États-Unis. Ils doivent donner à la banque une preuve de revenus et de solvabilité (comme le fait un citoyen américain), mais les banques américaines acceptent rarement les documents étrangers prouvant ces informations, même s'ils viennent de bureaux de crédits. Une autre façon d'éviter ce problème (autre que de faire un prêt dans son pays d'origine ou de créer un bon historique de crédit) est de faire un autre type d'emprunt, appelé "hard money loan". Ce prêt a valeur d'hypothèque car il est sécurisé par la valeur du bien immobilier (un peu comme si la banque prenait possession d'une partie de la propriété si la personne ne peut pas rembourser). Il a deux inconvénients : les taux d'intérêts sont plus élevés, et la caution se monte souvent à 40% ou 50%. 

 

Puisque tous les états ont des règles différentes concernant les prêts, et puisque chaque cas est différent, il est recommandé de chercher des informations détaillées en fonction de votre situation. 

 

L'importance du "down payment"

Dans l'achat d'une maison, le montant du 'down payment' ( c'est-à-dire l'apport personnel) est important. Moins vous dépensez, plus votre investissement lors de la revente, sera rentable. C'est le fameux effet de levier (leverage).

Un petit exemple pour mieux comprendre…

Vous achetez une maison de $ 300 000 avec un down payment de $30 000. Vous la vendez l'année suivante $320 000. Vous aurez donc gagné$20 000 avec un investissement de $ 30 000. Vous aurez un retour sur votre investissement de 66%.
Si vous achetez la même maison avec un down payment de $75 000, toutes choses étant égales par ailleurs et la revendez dans les mêmes conditions, le retour de votre investissement sera de 26%…

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Les banques et "loan broker"

Essayez, dès que vous avez pris la décision d'acheter une maison, de contacter des banques ou un "loan broker" pour savoir quel montant de prêt vous pouvez obtenir. Si vous pouvez présenter 3 ans de "tax-return" montrant un revenu supérieur à 3 fois le montant de votre prêt, vous l'obtiendrez sans trop de problèmes et peut-être avec un faible "down payment" (10% et peut-être même parfois 5%). Si vous avez de l'argent mais pas encore de "bons tax-return", vous devrez verser au moins 25% du prix de la maison et le « lender » ne demandera pas vos fameuses "tax-return".

Pour calculer grossièrement le montant de vos mensualités, comptez, pour un taux fixe, environ $900 pour $100 000 empruntés. Et pour un prêt variable vous devrez payer pour le même montant emprunté, environ $750 les premières années. 

Voyez si votre vendeur peut vous financer la maison.

C'est pour vous la meilleure source (facile à obtenir, pas de frais et peut-être un petit 'down payment"). Votre vendeur, s'il n'a pas besoin de cash peut être intéressé à placer son argent à un bon taux sans risque. Il prendra une hypothèque sur la maison et la récupèrera (très vite, ici ce genre de choses ne traîne pas) si vous ne payez pas. Ce sont souvent les personnes âgées qui offrent ce mode de financement.
Vous pouvez peut-être aussi assumer le prêt de votre vendeur

Vous pouvez peut-être aussi assumer le prêt de votre vendeur s'il est intéressant comme les FHA, ARM. Il va sans dire que votre crédit doit être en béton ainsi que vos "tax-return".

Pensez à prendre un "loan broker" pour obtenir votre prêt.

Ils ont accès à une énorme quantité d'institutions financières et ont plus de chances de vous obtenir le prêt le plus adapté à vos besoins. Leurs honoraires sont payés par le prêteur.
Si vous choisissez un prêt à taux fixe, sachez que la plupart du temps, il ne sera pas "assurable" et vous aurez parfois une pénalité si vous remboursez le prêt avant son échéance (30 ans !. Faites très attention à cette clause qui peut vous coûter cher lors de la revente).

Vous aurez parfois intérêt à choisir un prêt à taux variable (Ajustable Rate Mortgage). Vos traites (mortgages) seront en effet moins élevées au départ. Si vous le pouvez, évitez les ARM à amortissements négatifs.

Si vous le pouvez, évitez les ARM à amortissements négatifs.

En effet, si les intérêts que vous payez ne sont pas suffisants pour couvrir ceux dépensés par l'organisme prêteur, ils seront rajoutés à votre capital à rembourser. Cela en temps de croissance des taux d'intérêt, peut rapidement augmenter votre dette d’un montant important. Si vous choisissez un prêt A.R.M., demandez un prêt sans amortissement négatif, c'est un peu plus cher mais, si vous n'avez pas l'intention de revendre la maison dans les 2 ans, cela vaut la peine.
Voici les points auxquels il faut faire attention pour diminuer vos risques d’emprunts en cas de prêt à taux variable.

Voici les points auxquels il faut faire attention pour diminuer vos risques d’emprunts en cas de prêt à taux variable.

C'est très important, cela vous garantit une certaine stabilité dans l'incertitude de vos paiements et diminue vos risques: Le "spread" (la différence du taux d'intérêt auquel votre prêt est indexé et celui auquel la banque vous le vend: en d'autres mots, son bénéfice) doit être autour de 2%. L'augmentation de vos traites ne doit pas être supérieure à 7% de vos paiements par an, en cas d'amortissement négatif, ou 2% à 3% de vos taux d'intérêt en cas d'amortissement non négatif (annual cap. Le montant de vos traites ne peut pas être augmenté plus d'une fois par an. Le coût de votre prêt (les "points") sont entre 1 et 2, soit 1 ou 2% du montant emprunté. Parfois, la publicité vous annonce "no points": Examinez bien les autres clauses, vous devriez trouver un problème par ailleurs l

Les taux d'intérêt des prêts A.R.M. sont indexés sur différents index. Le plus connu (et le plus lent) est le « 11 district cost of funds ». Cependant, les prêts à amortissements négatifs ne sont pas indexés sur cet index.

Dernier conseil: choisissez vous-même votre « escrow ». Il est préférable qu'il soit à votre service et non à celui du vendeur, bien que légalement il doit être neutre.
Payez cette maison va être un gros effort. Choisissez-en une qui vous donnera tellement de plaisir que vos "mortgages" vous sembleront moins lourds!

Comment rédiger votre « title » en achetant une maison avec votre époux(se)?

C'est très important et cela dépend aussi de l'Etat dans lequel vous vivez. Si votre Etat applique la loi de la « community property », comme la Californie ou non.
Nous vous conseillons vivement de vous renseigner auprès de votre avocat, mais voici quelques indications qui pourront vous aider.

Vous êtes marié ou vivez avec l'élu(e) de votre cœur et vous désirez partager la propriété de votre maison. « L’escrow » va vous demander sous quel forme vous désirez que le « title » de la propriété soit enregistré. Nous avons demandé à l'avocat Matthew Goldsby, spécialiste de la question de vous conseiller: Pour un couple marié, dit-il, je conseille la « community property ». Chaque époux possède la moitié de la propriété. Au décès de l'un d'eux, s'il n'y a pas de testament contraire, la propriété va au survivant. Un « probate » très simplifié est nécessaire. Quel est l’intérêt de la community property ?

Quel est l’intérêt de la community property ?

L'intérêt de la community property est que la propriété entière est évaluée au prix du marché le jour du décès et devient la propriété du survivant à ce prix de marché. Cela diminue les « capital gains » quand la maison va être revendue.
Chaque époux peut laisser sa moitié de la propriété à qui bon lui semble mais avec l'autorisation de l'autre.

Vous pouvez aussi opter pour « joint tenancy or joint tenants ».

Pour cette option, il n'est pas nécessaire d'être marié. Les parts de la propriété doivent être partagées en parts égales. La propriété ira directement au survivant et à personne d'autre.
Chaque propriétaire peut changer son titre quand il veut et le céder à quelqu'un d'autre.

Il reste enfin le « tenancy in common ».

On peut ne pas être marié, on peut posséder des parts inégales de la propriété, on peut transférer sa part quand on veut et ce n'est pas forcément l'autre qui héritera de la maison.
En cas de décès de l'un, il faut un « probate » ce qui peut entraîner des frais lourds à moins de faire un trust avant le décès .

Pour les 2 dernières options, seule la part du défunt sera estimée au prix du marché au moment du décès d'où des taxes de « capital gain » supérieures lors de la vente par le survivant.
Que ces petits détails pas très rigolos, ne vous empêchent pas de rêver à votre future maison! 

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