La rentabilité d’un investissement immobilier à New York City

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L’immobilier New Yorkais : valeur refuge ou vraie rentabilité ?

« Le meilleur investissement sur la Terre est la terre »… Le marché immobilier New Yorkais reste sûrement une valeur refuge pour les acheteurs Européens dans une conjoncture économique plutôt morose et instable et avec un Euro qui reste fort. D’ailleurs, la Grosse Pomme arrive seulement en 7ème position mondiale en termes de cherté du prix au mètre carré d’après le Rapport Knight Frank sur la Fortune 2011. Mais à quelle rentabilité peut-on s’attendre lorsqu’on investit dans un pied-à-terre à NYC ? Combien de dépenses un tel investissement occasionne-t-il et existe-il des moyens de payer moins pour encaisser plus ? Voici ce qu’il faut savoir sur la vraie rentabilité d’un investissement immobilier à New York.

La première bonne nouvelle, c’est que le taux de vacance est de moins de 2 % à Manhattan, la deuxième, c’est qu’un appartement vide au juste prix trouve statistiquement un locataire dans le mois. L’investissement locatif sent plutôt bon à Manhattan…

Ce que vous allez gagner

L’acquisition d’un bien immobilier est un acte heureux, en voici la preuve :

Les revenus locatifs

Qui fixe le prix du loyer ?

Lorsqu’il n’est pas soumis à une régulation particulière, le propriétaire est libre de fixer le prix du loyer (dans la limite du raisonnable…).
A l’inverse, certains immeubles répondent au « Rent Guidelines Board » : alors, le loyer peut être augmenté tous les 2 ans, si le propriétaire remplit un formulaire de demande, ou s’il effectue une amélioration majeure de la résidence « Major Capital Improvement ». Une occasion donc d’équiper votre studio de WC.

Les gains après revente

Les plus values

La « Capital Gains Tax » est un impôt sur la revente de sa résidence principale (l’équivalent de la taxation française de 34,5% sur les plus-values) ; elle s’élève à 15% au niveau fédéral et monte à environ 21% pour les propriétaires vendeurs à New York et New York City. Heureusement, il est possible comptablement de considérablement réduire l’assiette de cet impôt.

C’est la Convention Franco-Américaine du 31 Août 1994 qui règle toute question fiscale sur le sujet et notamment son article 24-1 qui interdit la double imposition ( Convention fiscale française). Selon cette convention, la taxation de la plus-value et l’imposition sur les revenus locatifs sont déductibles en France.

Le calcul de la plus value ou moins value

Voici le calcul à faire… A vos calculatrices ! :

Prix de vente – dépenses de revente (frais d’agence de 6%) – prix d’achat + dépenses réalisées pour l’améliorer – « adjusted basis » (coûts qui ont théoriquement réduit sa valeur). Alors, jackpot ?

« Withholding Payment » : Le prix qui est temporairement retenu

Le FIRPTA de 1980 « The Foreign Investment in Real Property Tax Act » inflige une retenue sur les gains liés à la revente d’une propriété immobilière aux propriétaires étrangers (sans Green Card ni statut de résident), et l’IRS retient 10% du prix d’achat comme « withholding payment » au niveau fédéral. L’Etat de New York retient quant à lui 8,82% supplémentaires. Là encore, il est possible d’éviter cette étape pour un résident étranger en étant bien accompagné par un expert-comptable local.

Ce que vous allez dépenser

Les coûts relatifs à l’acquisition

Un agent immobilier ou pas ?

L’immobilier à New York, et plus particulièrement à Manhattan, obéit à des règles spécifiques. De fait, la très grande majorité des transactions s’effectuent par l’intermédiaire d’un agent immobilier. Acheteurs, rassurez votre banquier, les frais d’agence (de l’ordre de 6% du prix de vente), sont à la charge du vendeur. Alors, ne vous en privez pas !

Emprunt

A moins d’avoir enterré une cassette dans son jardin, l’acheteur effectue certainement un emprunt auprès d’une banque de leur pays. Il faut également savoir qu’à New York City, une taxe « mortgage recording tax » est prélevée lorsque l’on acquière un condo, qui équivaut à 2% de la valeur nominale « face value ». Cette taxe ne s’applique pas lorsque l’on achète une co-op ou lorsque l’emprunt est souscrit hors des USA.

Il faut savoir qu’il est désormais redevenu possible de souscrire un emprunt auprès d’un organisme de crédit américain, moyennant souvent un apport d’environ 50%.

Déductions d’impôt

  • Pour une co-op, sont déductibles : les taxes mobilières et les intérêts du prêt, ainsi que les intérêts de son propre prêt.
  • Pour un condo, sont déductibles : les intérêts de leur prêt et leurs taxes mobilières sur leurs déclarations de revenus.

Travaux
En limitant votre consommation d’énergie, non seulement vous contribuez à sauver les ours blanc et leur banquise, mais en plus, vous pouvez bénéficier de déductions d’impôt « tax credit » si vous effectuez des améliorations visant à réduire ces dépenses énergétiques « energy-efficient home improvements ».

A la clé :

  • Une déduction de 10% jusqu’à 500$ dépensés pour l’achat de fenêtres, portes et velux, amélioration de l’isolation et pose de certains toits.
  • Une déduction de 30% pour les installations sur la propriété, comme des chauffe-eau à l’énergie solaire, des pompes à chaleur géothermiques ou des éoliennes (pas facile à installer…).

Plus d’infos sur : Energy Incentives for Individuals in the American Recovery and Reinvestment Act.

Attention si vous avez tendance à confondre votre compte en banque avec celui de votre société ; l’IRS considère les travaux et les rénovations de sa maison comme des dépenses personnelles ; il n’est donc pas possible de les faire passer en frais professionnels.

Les coûts postérieurs à l’acquisition

Co-op ou condo ?

Il est souvent plus cher d’acheter un co-op qu’un condo, même si la différence a tendance à s’atténuer. L’achat d’un co-op suppose tout d’abord l’approbation de l’association de l’immeuble, le Co-op Board, qui peut s’avérer problématique à obtenir. Il faut en outre verser une caution de 20 à 25% (ouille). Enfin, les acheteurs étrangers n’ont souvent pas constitué d’historique de crédit, tellement apprécié par le Co-op Board.

Même s’il existe beaucoup plus de co-op (75%) à Manhattan, la majorité des investissements immobiliers se font sur des condos, plus souples et plus adaptés aux investisseurs étrangers.

Gestion locative
Un condo est souvent plus simple à louer qu’un co-op, d’abord car la plupart des co-ops Board refusent le principe même de location, ensuite car l’accord préalable du  « Board » est plus facile à obtenir dans les condos que dans les co-ops.

L’investisseur reçoit mensuellement son loyer, auquel il doit déduire :

  • Les charges communes.
  • La taxe foncière mensuelle.
  • L’assurance (pour un deux pièces dans Manhattan, comptez entre 50 et 100$ par mois).
  • Honoraires comptables (comptez environ 800$ annuel pour une déclaration fiscale).

Vous pouvez également opter pour une société spécialisée dans la gestion locative (property management), qui s’assure du recouvrement / versement des loyers et de la maintenance de votre bien. Certaines agences immobilières proposent aussi ce service.

On constate que la rentabilité locative nette d’un bien immobilier à Manhattan s’élève généralement entre 3 et 5%. Il ne vous reste plus qu’à clôturer votre Livret A…

Les différentes taxes

L’heureux propriétaire de son pied-à-terre doit cependant payer ceci :

  • La Taxe sur les Revenus locatifs : elle peut atteindre 30 %, mais peut être considérablement diminuée grâce aux déductions possibles (frais de closing, travaux, intérêts d‘emprunt et l’amortissement du bien sur 27,5 ans aux Etats-Unis). Au final, l’assiette imposable est bien réduite.
  • La taxe de propriété (« Property Taxes »), d’environ 0,5% – 1% de la valeur du bien.
  • L’« Estate Tax », ou la taxe sur le transfert d’une propriété à la mort du propriétaire. Il est possible et plutôt simple de faire appel à différentes structures fiscales pour réduire cette taxation, qui peut aller jusqu’à 50% pour un non-américain.

Bien sûr, cette liste n’est pas exhaustive et ne considère pas les dispositifs et programmes d’investissement immobiliers particuliers.

Bon à savoir

Le traité Fiscal International France – Etats-Unis du 31 août 1994

La Convention ne s’applique qu’aux personnes qui sont des résidents d’un Etat contractant ou des deux Etats contractants, à moins qu’elle n’en dispose autrement.
Son Article 6 dispose : « Les revenus provenant de biens immobiliers (y compris les revenus des exploitations agricoles ou forestières) situés dans un Etat contractant sont imposables dans cet Etat. »
AmbaFrance-us.org.

Formulaire 1042-S

Il décrit les revenus non professionnels ainsi que tous les revenus exemptés d’impôts du fait d’un traité fiscal.

Les obligations du propriétaire

Vous avez les clés, vous avez un locataire, voici maintenant ce que vous devez faire :

  • Maintenir les systèmes électriques, la plomberie, les sanitaires, le chauffage, la ventilation, et les facilités installées (frigo, four).
  • Protéger contre le saturnisme (intoxication par le plomb : « lead paint »).
  • Installer des détecteurs de fumée et de monoxyde de carbone.
  • Installer des verrous pour les portes extérieures et intérieures et un judas.
  • Protéger votre bien contre les rongeurs et punaises de lit.

Les droits du locataire

Petit guide sur les droits d’un locataire à New York : AG.NY.gov/Sites/default/files/pdfs/publications/Tenant_Rights_2011.pdf.

 
C'est pas nous qu'on l'a dit...
Des centaines de fois j'ai pensé que New York est une catastrophe, et une cinquantaine de fois : c'est une magnifique catastrophe.
Le Corbusier

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